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Baurecht

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Darf der Nachbar ein Einfamilienhaus im rückwärtigen Grundstücksbereich errichten? Muss der Bauherr – umgekehrt – auf die Nachbarschaft Rücksicht nehmen? Fügt sich ein Discounter in ein allgemeines Wohngebiet ein? Kann die Festsetzung des Bebauungsplanes einem Vorhaben entgegengehalten werden? Wer ist für die Verhängung eines Baustopps oder die Befreiung von Festsetzungen eines Bebauungsplanes zuständig? Muss man sich im Planfeststellungsverfahren mit Einwendungen zu Wort melden? Welche Bedeutung hat eigentlich der Regionalplan für Windenergieanlagen? Darf man im Überschwemmungsgebiet bauen? Wie sieht es mit einer Photovoltaikanlage auf einem Deponiegelände aus?

Alle diese Fragen im Zusammenhang mit den Themen Bauen und Planen haben uns in unterschiedlichen Konstellationen – aus Sicht des Bauherren, der Behörde oder des Nachbarn – bereits mehrfach beschäftigt. Wir sind im BauordnungsrechtBauplanungsrechtFachplanungsrecht und Landesplanungsrecht tätig.

Rechtsanwalt Dr. Roman Götze ist Autor im Handbuch des Öffentlichen Baurechts (Hoppenberg/de Witt) und bearbeitet dort seit der 24. EL das Kapitel “Materielles Bauordnungsrecht” und seit der 32. EL das Kapitel “Photovoltaikanlagen”. Die Risiken und Nebenwirkungen des Gesetzes zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte („BauGB 2007“) haben wir in einer Abhandlung in der Zeitschrift für Umweltrecht (Götze/Müller, ZUR 2008, 8 ff.) untersucht. Für ein Landesministerium erstellten wir 2009 eine Arbeitshilfe Hochwasserschutz und Bauplanungsrecht. Außerdem wirkten wir 2008/2010 für eine Oberste Landesplanungsbehörde an der Erstellung einer Handlungsstrategie zur raumordnerischen Steuerung von Photovoltaik-Freiflächenanlagen mit.

Im privaten Baurecht (Zivilrecht) kooperieren wir im Anwaltshaus im Messehof Leipzig mit Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Mario van Suntum.

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Im Bauordnungsrecht geht es um die Frage, ob die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung einer baulichen Anlage in einem baurechtlichen Verfahren zu genehmigen ist und genehmigt werden kann (Baugenehmigungsverfahren).

Fast alle Landesbauordnungen erleichtern das Bauen, indem anstelle einer Baugenehmigung nur noch eine Anzeige erfolgen muss oder das Vorhaben sogar verfahrensfrei realisiert werden kann. Selbst wenn ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden muss, ist die bauaufsichtliche Prüfung in Zeiten des „Abschieds von der Baugenehmigung“ nur noch auf einzelne Aspekte beschränkt.

Wir sind mit den unterschiedlichen Verfahrensanforderungen ebenso vertraut wie mit den materiellen Anforderungen, die an das Bauen gestellt werden. Begriffe wie „mittlere Wandhöhe“, „Staffelgeschoss“ oder „aufgedrängtes Fachrecht“ sind uns geläufig. Ausführlich werden diese Themen von Dr. Roman Götze in seinem Beitrag “Materielles Bauordnungsrecht” im Handbuch des Öffentlichen Baurechts behandelt.

Als langjährige Dozenten auf dem Gebiet des Öffentlichen Baurechts kennen wir sowohl die Binnenperspektive der Verwaltung, als auch die Sicht des Bauherrn und der Nachbarn. Dieser Perspektivwechsel ermöglicht es uns, die jeweiligen Mandatsinteressen optimal zur Geltung zu bringen.

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Das Bauplanungsrecht ist eine immer komplexer werdende Spezialistenmaterie. In kaum einem anderen Rechtsgebiet ist der Gesetzgeber mit Vereinfachungs-, Beschleunigungs- oder schlicht Änderungsgesetzen so aktiv wie im Baurecht. Die vorhandenen Spielräume für den Bauherren aufzuzeigen oder bodenrechtliche Spannungen mit Blick auf die schutzwürdigen Nachbarn deutlich herauszuarbeiten, ist die eigentliche anwaltliche Leistung in einem bauplanungsrechtlichen Mandat. Wir sind im Bereich des Bauplanungsrechtes sowohl im Zusammenhang mit der Erstellung von Bebauungsplänen, als auch – später – bei der Vorhabenzulassung tätig.

Dabei beraten wir sowohl die Vorhabenträger oder Gemeinden während der Bebauungsplanverfahren, als auch die betroffenen Nachbarn, die sich gegen die Bebauungspläne oder die auf deren Grundlage legalisierten Projekte zur Wehr setzen wollen. Ein Schwerpunkt unserer Beratung ist z.B. die vorhabenbezogene Bauleitplanung (Vorhaben- und Erschließungsplan). Hier beraten wir z.B. Vorhabenträger beim Abschluss des Durchführungsvertrages. Unsere bauplanungsrechtliche Expertise wird aber auch von Behörden geschätzt. 2009 haben wir z.B. für ein Landesministerium maßgebend an der Erstellung einer Arbeitshilfe für die nachgeordneten Behörden mitgewirkt.

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Unsere Beratung schließt auch den Bereich Denkmalschutz mit ein. Wir vertreten Bauherren auch in Genehmigungsverfahren über den Abriss (Abbruch) von Baudenkmalen oder die Veränderung des Denkmals, z.B. jüngst in Sachsen-Anhalt bei der Ansiedlung eines Einkaufszentrums in zentraler Lage im Denkmalbereich einer unter UNESCO-Weltkulturerbe stehenden Innenstadt. Schwerpunkt der Tätigkeit ist dabei die Prüfung oder Begutachtung der Zumutbarkeit der Erhaltung eines Denkmals. Hierfür kommt es darauf an, ob es wirtschaftlich zumutbar ist, das Denkmal zu erhalten (Wirtschaftlichkeitsprüfung). Diese Wirtschaftlichkeitsprognose (Vergleichsberechnung) ist relativ komplex, da in der Genehmigungspraxis auf Seiten der Behörden erhebliche Unsicherheiten bestehen.

Hier ist es für den Bauherrn oft unabdingbar, mit juristischer Unterstützung dafür zu sorgen, dass die Denkmalschutzbehörden und Denkmalfachbehörden zunächst von einem zutreffenden rechtlichen Maßstab ausgehen. Aber auch Fragen rund um die Themen Umgebungsschutz von Denkmalen oder archäologische Grabungen (Baugrunduntersuchung) und Betretungsrecht – z.B. bei denkmalgeschützten Parkanlagen (“Gründenkmale”) – beschäftigen uns immer wieder.

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Raumbeanspruchende Großvorhaben, wie z. B. Flughäfen, Fernstraßen, Eisenbahntrassen, Ausbaumaßnahmen an Gewässern und Wasserstraßen, werden in der Regel in einem besonderen Verfahren – dem so genannten Planfeststellungsverfahren – durch Planfeststellungsbeschluss genehmigt.

Das Besondere ist, dass hier eine Behörde über sämtliche Aspekte, die das Vorhaben berühren, mit konzentrierender Wirkung im Rahmen einer Gesamtabwägung regelmäßig „letztverbindlich“ entscheidet und damit spätere Einwendungen gegen das Vorhaben ausgeschlossen sind. Die Erfahrung zeigt, dass Abwägungsentscheidungen durchaus fehleranfällig sind.

Will man sich hiergegen zur Wehr setzen, bedarf es allerdings einiger Präzision – bereits bei der Darlegung von Einwendungen. Wegen der kurz bemessenen Fristen, aber auch wegen der sofortigen Vollziehung von Planfeststellungsbeschlüssen, ist hier zudem schnelles Handeln gefragt.

Im Fachplanungsrecht ist uns aus eigener Erfahrung nicht nur die Perspektive des „Angreifers“ (z.B. Waldbahn Markkleeberg; City-Tunnel Leipzig; Planfeststellungsverfahren Strecke Dresden-Elsterwerda, 6248) sondern ebenso die Perspektive der planenden Behörde bekannt. Zu unserer Kompetenz im Genehmigungsmanagement näher unter Leistungen, Projektmanagement / Genehmigungsmanagement.

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Nicht selten werden Vorentscheidungen für bestimmte Raumnutzungen – z. B. im Bereich von Windenergie, Photovoltaik und großflächigem Einzelhandel, bereits auf einer hochstufigen staatlichen Planungsebene – durch Raumordnung und Landesplanung – getroffen.

So enthalten beispielsweise Regionalpläne oder der Landesentwicklungsplan wichtige Vorgaben für Windenergieanlagen (z. B. Konzentrationszonen), Rohstoffabbau oder großflächigen Einzelhandel, die dann im Rahmen der Genehmigungserteilung oder der Bauleitplanung als Ziele der Raumordnung und Landesplanung zu „beachten“ oder als Grundsätze immerhin zu „berücksichtigen“ sind. Dies führt zu einer relativ hohen Steuerungswirkung raumordnerischer Festsetzungen, die bestimmte Nutzungsformen in hohem Maße reglementiert.

Rechtsanwalt Müller-Wiesenhaken ist Co-Autor eines Fachbeitrages zum Zentrale-Orte-Prinzip (SächsVBl. 2007, 25 ff.). GÖTZE Rechtsanwälte vertreten einen Regionalen Planungsverband in einem beim Sächsischen Oberverwaltungsgericht anhängigen Normenkontrollverfahren, bei dem es um die Verkleinerung eines Vorrang- und Eignungsgebietes Windenergie geht.

Das Sächsische Landesplanungsgesetz (SächsLPlG) ist 2010 an das Raumordnungsgesetz des Bundes (ROG) angepasst und grundlegend novelliert worden. Am 15. April 2010 erstattete Dr. Roman Götze dem Sächsischen Landtag (Innenausschuss) ein mündliches Sachverständigengutachten. Im Mai 2012 nahm Dr. Roman Götze im Innenausschuss des Sächsischen Landtages zum Entwurf des Landesentwicklungsplanes Sachsen („LEP 2012“) Stellung. Zur Novellierung des Sächsischen Landesplanungsgesetzes stehen Ihnen folgende Hintergrundinformationen zur Verfügung:

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Baurecht

Die Anfechtung einer Baugenehmigung durch den Nachbarn kann wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben unzulässig sein, so entschied das Verwaltungsgericht Leipzig in seinem Urteil vom 22. Juni 2023 (4 K 1791/21). Aus dem „nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis“ folge die Pflicht des Nachbarn, durch ein zumutbares aktives Handeln mitzuwirken, einen wirtschaftlichen Schaden des Bauherrn zu vermeiden. Hiergegen hatte die Nachbarin in dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall verstoßen. Sie hatte den gegen die Baugenehmigung für eine Doppelhaushälfte eingelegten Widerspruch u.a. unter Verweis auf eine gefundene nachbarliche Vereinbarung (wenn auch formunwirksam) zurückgenommen und auch im Nachfolgenden durch ihr Verhalten signalisiert, dass Sie die Baugenehmigung nicht weiter bzw. erneut anfechten würde. Die Bauherren durften somit auf den Bestand der Baugenehmigung vertrauen. Gleichwohl erhob die Nachbarin zehn Monate nach der Rücknahme erneut Widerspruch. Zu diesem Zeitpunkt stand das angegriffene Bauvorhaben bereits im Rohbau. Die Nachbarin handelte damit treuwidrig im Gegensatz zu ihrem vorangegangenen Verhalten. Das Urteil stellen wir Ihnen (anonymisiert) hier zur Verfügung.

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