Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen für Einzelhandelsbetriebe und Einkaufszentren werden wir regelmäßig hinzugezogen. Großflächige Einzelhandelsbetriebe (über 800 qm Verkaufsfläche) fügen sich häufig nicht i. S. d. § 34 BauGB in die nähere Umgebung ein, weshalb sie einer gesonderten (Bebauungs-)Planung bedürfen. Oft wird dann das Gebiet im Rahmen eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans (§ 12 BauGB) als Sondergebiet oder Kerngebiet festgesetzt. Dabei kommt dem Durchführungsvertrag eine enorme Bedeutung zu. So haben wir in der Vergangenheit schon mehrfach beispielsweise den Abschluss eines Durchführungsvertrags für ein Einkaufszentrum juristisch begleitet.
Im Bereich der Steuerung von Einzelhandelsnutzungen bietet § 9 Abs. 2a BauGB den Gemeinden ein wirkungsvolles Instrumentarium, um Einzelhandelsnutzungen – insbesondere mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten – an nicht integrierten Standorten zu beschränken oder auszuschließen. Dies ermöglicht den Gemeinden, die Vorgaben beschlossener Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzepte – durch sog. „einfache“ Bebauungspläne – rechtsverbindlich mit Außenwirkung umzusetzen und die Steuerung nicht allein auf den schwer handhabbaren § 34 Abs. 3 BauGB zu stützen. Durch diese Regelung behalten die Gemeinden die Kontrolle.
Ein Beispiel dafür zeigt ein Urteil des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen, bestätigt durch das Bundesverwaltungsgericht (9 B 5/09), bei dem ein Einzelhandelskonzept der Gemeinde nicht ausreichend war, um die Erweiterung eines Einzelhandelsbetriebs zu verhindern. Das Gericht hat im Ergebnis herausgearbeitet, dass einem Einzelhandelskonzept als informelle Planung bei Anwendung des § 34 Abs. 3 BauGB keine bindende Rechtswirkung zukomme und, dass die räumliche Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches der vollen gerichtlichen Kontrolle unterliege. In diesem Fall hatte der Eigentümer eines Grundstücks, das außerhalb des – im Nahversorgungs- und Zentrenkonzept aufgenommenen – benachbarten Grund- und Nahversorgungszentrums lag, einen Bauvorbescheid für die Erweiterung der vorhandenen Verkaufsfläche von 958 qm um ca. 350 qm beantragt und in allen Instanzen Recht bekommen.
Dies wurde damit begründet, dass die Gemeinde einen tatsächlich vorhandenen zentralen Versorgungsbereich durch ein städtebauliches Entwicklungskonzept nicht mit Wirkung für § 34 Abs. 3 BauGB räumlich eingrenzen könne, wenn die von ihr gezogene Grenze in der Örtlichkeit keine Bestätigung findet und dadurch Grundstücke von dem zentralen Versorgungsbereich abgetrennt werden, die mit diesem durch die vorhandenen Nutzungen unmittelbar verknüpft seien. Nur durch die Umsetzung mit einer planerischen Abwägungsentscheidung könne ein Konzept Außenwirkung erhalten. Diese Entscheidungen verdeutlichen, dass die Gemeinden auf eine umfassende planerische Abwägungsentscheidung angewiesen sind, um Einzelhandelskonzepte mit Außenwirkung zu versehen.
Ein weiteres wichtiges Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom März 2009 (4 C 21.07) stärkte die Position der Gemeinden, indem es den nahezu vollständigen Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen in einem nach dem Einzelhandelskonzept nicht integrierten Mischgebiet als gerechtfertigt ansah. In diesem Fall hat das Gericht den Ausschluss aufgrund des zugrundeliegenden Ziels der Stärkung der Stadtbezirks- und Ortsteilzentren durch die Konzentration von Einzelhandelsnutzungen in diesen Zentren für rechtmäßig befunden. Dies unterstreicht die Notwendigkeit, die jeweilige Situation des Einzelfalls zu bewerten und insbesondere nach den auszuschließenden Sortimenten zu differenzieren, denn gerade nicht zentrenrelevante Sortimente sind in den meisten Fällen für die zentralen Versorgungsbereiche unschädlich.
Unser theoretische Verständnis setzen wir natürlich auch unmittelbar in die Praxis um. Bereits kurz nach der Einführung des § 9 Abs. 2a BauGB im Jahr 2007 haben wir in Großenhain die bauplanungsrechtlichen Verfahren zur Aufstellung der ersten beiden Bebauungspläne nach dieser Vorschrift begleitet. Damit war die Stadt Großenhain eine der ersten Gemeinden in Sachsen, die diesen Schritt unternommen hat und im April 2009 die ersten beiden Bebauungspläne nach § 9 Abs. 2a BauGB Gesetzeskraft erlangten.
Auch auf diesem Gebiet sind wir regelmäßig als Dozenten tätig (dazu mehr unter Veranstaltungen, Institut für Wirtschaft und Umwelt Magdeburg (IWU)).
© 2024 All rights reserved.